SCPI :analyse de la performance et du risque
Comment marche une Société Civile de Placement Immobilier ?
Une SCPI est un placement d’épargne qui permet d’investir indirectement dans l’immobilier locatif. Lorsque vous investissez dans une SCPI vous détenez alors de l’immobilier sous forme de parts d’une Société Civile de Placement Immobilier et devenez co-propriétaire de bureaux, de commerces ou encore de logements destinés à la location et dont la gestion est confiée à une société de gestion.
Différences et similarités
D’abord, il est important de préciser que les 53 SCPI en immobilier commercial analysées ci-après ont pour vocation la distribution régulière de revenus ou loyers sous la forme de dividendes.
Les écarts de performances totales sont essentiellement le fait des différences de revalorisations des parts. En effet, on observe que le rendement total est croissant en fonction du niveau de revalorisation de part alors que le taux de distribution reste relativement stable d’une SCPI à l’autre. Le rendement total est la performance dont bénéficierait le porteur de parts d'une SCPI qui déciderait de réinvestir systématiquement les dividendes reçus en nouvelles parts supplémentaires de la SCPI.
À titre d’illustration, la SCPI la plus performante enregistre 13,4% de rendement total en moyenne par an sur la période contre 5,2% par an pour la SCPI la moins performante. Ces écarts de performances entre véhicules démontrent l’intérêt d’analyser les disparités et les attributs de performances au sein de cet univers d’investissement.
Une très grande majorité des SCPI (environ 90%) enregistre un taux de distribution en moyenne situé entre 4,8% et 6,1% par an sur l’ensemble de la période considérée. Ce qui révèle une homogénéité de la distribution sur l’ensemble des SCPI.
En revanche, des différences significatives des revalorisations moyennes de parts sont enregistrées, de -0,6% par an pour la SCPI en queue de classement contre 7,6% par an pour la SCPI en tête de classement, selon ce critère.
SCPI : attributs et sélection
Les performances varient en fonction des différentes typologies de SCPI : bureaux, commerces, diversifiées ou spécialisées.
Effet «taille»
Effet « volatilité »
Effet « diversification »
Persistance des rendements
SCPI : diversification et allocation
En termes d’approche de risque, il est à noter qu’il est possible de réduire la volatilité des performances, en investissant dans un portefeuille de SCPI plutôt que dans une seule SCPI. Détenir plus de SCPI dans le portefeuille ne va pas affecter, en moyenne, le rendement du portefeuille. Mais, on observe un bénéfice important en terme de volatilité lorsque le nombre de SCPI détenu dans le portefeuille augmente. Il est donc possible pour un investisseur d’utiliser la diversification pour améliorer la performance ajustée du risque de son portefeuille de SCPI.
Il convient de souligner que les avantages de la sélection et de la diversification ne permettent néanmoins pas d’éliminer le risque de liquidité inhérent à l’immobilier en tant que classe d’actifs. De plus, la mise en œuvre d’une forte diversification sur des parts de SCPI peu liquides peut engendrer des coûts supplémentaires de transaction tendant à réduire voire à faire disparaître le bénéfice de la diversification au-delà d’un certain nombre de SCPI en portefeuille.
La collaboration de nos équipes de recherche respectives, EDHEC-Risk et SLAM Fr, a permis d’adapter les outils développés dans le cadre de la gestion d’actifs financiers au domaine spécifique des fonds immobiliers non cotés et des SCPI en particulier. Les résultats de ces travaux sont directement opérationnels pour améliorer le processus d’investissement en SCPI tant pour l’épargnant individuel que pour l’investisseur institutionnel”
Les outils modernes de la gestion d’actifs peuvent naturellement s’appliquer à la classe immobilière. En particulier une approche de multi-gestion sur le marché des SCPIs, basée sur des processus pertinents de sélection et d’allocation, est susceptible d’améliorer significativement le compromis rendement-risque au bénéfice des investisseurs.”
