Les estimateurs de marché optimaux de la performance de l’immobilier de bureaux en France

C'est la conséquence directe du faible volume de transactions dans l'immobilier de bureaux par rapport à la taille du parc, typiquement de l'ordre de 3 à 5% sur une base annuelle, de l'organisation de gré à gré du marché, qui limite toute centralisation des données, et de l'hétérogénéité des biens échangés. Ces indices de valeurs d'expertise sont obtenus en regroupant dans une même base de données les valorisations d'expert du plus grand nombre possible de portefeuilles institutionnels investis en bureaux, visant à l'exhaustivité du parc afin de supprimer par diversification le risque idiosyncratique élevé de chaque bien immobilier. Les expertises exigeant beaucoup d'informations et de moyens techniques, elles ne peuvent être réalisées qu'à intervalles de temps éloignés, typiquement en fin d'année. Leur regroupement et leur traitement demande également beaucoup de temps, ce qui implique que les indices ne sont connus qu'avec plusieurs mois de retard. Ce cadre d'information peu réactif rend difficile une gestion dynamique du risque de prix immobilier par les investisseurs institutionnels. Il apparaît donc opportun de construire et de diffuser des estimateurs de la performance de l'immobilier de bureaux physique sur une base plus fréquente et avec des délais de publication plus brefs. L'objet du projet est d'identifier les indicateurs de marché, c'est-à-dire issus d'observations sur les transactions de certains types d'immobilier échangés de façon particulièrement rapide ou de transactions sur des parts fongibles de fonds immobiliers non cotés et de sociétés immobilières cotées, de tester leur capacité à répliquer la performance immobilière telle que décrite par les valeurs d'expertise, et enfin de construire à partir de ces indicateurs des estimateurs optimaux de performance. Ces indicateurs n'ont pas par construction la même exhaustivité que les indices de valeurs d'expertise, ils peuvent également être sujets à des biais liées à la nature de leurs sous-jacents ou au mode d'organisation des transactions, mais ils ont le mérite de refléter des prix de marché, et d'être facilement et rapidement observables.