[Etude EDHEC Economics] Les investisseurs institutionnels devraient revenir vers le logement
L’immobilier, et notamment le logement, doit-il faire son retour dans le portefeuille des investisseurs institutionnels en France, après le désengagement massif amorcé dans les années 1990 ? Selon une étude publiée par EDHEC Economics, le centre de recherche en économie de l’EDHEC, la réponse est positive.
Tristan-Pierre Maury, professeur d’économie, et chercheur à l’EDHEC Economics research centre et Kevin Beaubrun-Diant, maitre de conférence et chercheur au Laboratoire d’Economie de Dauphine, montrent que dans certaines conditions, l’allocation optimale devrait comporter une part significative de logement, voisine de 30% dans certains contextes, ce qui est très au-dessus des détentions actuelles.
Cette étude a permis d’extraire plusieurs résultats concernant l’allocation optimale de portefeuille de l’investisseur institutionnel, et tout particulièrement la place de l’immobilier.
L’approche ALM (Asset and Liability Management) : déterminante pour le choix d’investir dans le résidentiel
Le modèle d’analyse traditionnel, ne prenant en compte que l’actif dans le bilan des investisseurs institutionnels, a tendance à sous-estimer la part du résidentiel dans l’allocation optimale de l’investisseur.
L’approche complète ALM « actif-passif » aboutit à des résultats nettement différents. De plus, les préconisations obtenues sont sensibles à la définition des données utilisées (indices basés sur des transactions effectives vs indices « à dire d’experts »). Les résultats, basés sur des transactions effectives et l’approche ALM, montrent sans ambiguïté que les institutionnels se sont trop éloignés de l’investissement immobilier, et notamment de l’immobilier résidentiel. L’allocation optimale en immobilier (logement et bureaux réunis) est, pour une duration standard, supérieure à 40% alors que son poids dans le portefeuille des assureurs est inférieur à 4%.
La combinaison efficace : obligations souveraines et logement
En outre, pour une duration type de l’ordre de 11 ans, la part du résidentiel est d’autant plus forte que l’aversion au risque est faible (plus de 80% pour une duration de 5 ans par exemple). Dans ce cas, le choix optimal est d’associer obligations souveraines longues et logement. Les autres actifs (obligations d’entreprise, actions et bureaux) sont écartés de l’allocation optimale. Plus généralement, plus la duration est faible et plus l’allocation optimale de logement est forte. Dans le cas d’une aversion pour le risque élevée, la détention optimale de logement devient nulle au-delà de 10 années de duration. En effet, plus la duration est élevée et plus les obligations souveraines longues, qui permettent un meilleur « cash flow matching » que l’immobilier, doivent être privilégiées.
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