L’impact de la réglementation prudentielle Solvabilité 2 sur le financement de l’immobilier par le secteur de l’assurance

Dans cette étude, nous proposons d’analyser l’impact de la réglementation prudentielle Solvabilité 2 sur les investissements immobiliers des assureurs français. L’immobilier a historiquem ...

Auteur(s) :

Liliana Arias

Ingénieur de recherche au sein du pôle de recherche d’Analyse Financière et Comptabilité à l’EDHEC Business School.

Tristan-Pierre Maury

Directeur adjoint de recherche au pôle de recherche en économie de l’EDHEC Business School.

Philippe Foulquier

Professeur de finance et de comptabilité, directeur du pôle de recherche «Analyse financière et comptabilité» et directeur du EMBA à Paris, à l’EDHEC.

Dans cette étude, nous proposons d’analyser l’impact de la réglementation prudentielle Solvabilité 2 sur les investissements immobiliers des assureurs français. L’immobilier a historiquement joué un rôle important dans la gestion actif-passif des sociétés d’assurance, compte tenu de sa longue duration, de sa contribution à la diversification des risques de portefeuille, de sa faculté à couvrir le risque d’inflation et de son rendement. Aujourd’hui, l’analyse du rôle de l’immobilier dans la gestion actif-passif des assureurs doit être appréciée non seulement par rapport à ces indicateurs traditionnels, mais aussi en fonction de l’exigence de capital réglementaire Solvabilité 2. La charge de fonds propres de 25% des investissements immobiliers, exigée par l’EIOPA en référence au marché immobilier britannique, est très controversée et souvent considérée comme l’un des freins majeurs à l’augmentation de la part de l’immobilier dans les portefeuilles des assureurs. Cela nuit à l’adéquation des durations des actifs et des passifs et à la diversification des actifs sous gestion.

Cette étude présente une analyse critique de la réglementation prudentielle Solvabilité 2 quant à la calibration du risque immobilier. Nous testons la robustesse du calcul des deux éléments clefs de la calibration de Solvabilité 2 : l’ampleur du choc immobilier (Value-at-Risk) et le calcul de la corrélation de l’immobilier avec les autres classes d’actifs. En nous basant sur plusieurs sources de données et plusieurs méthodologies complémentaires, nous montrons que les VaRs sont très sensibles à la zone géographique et à la nature du bien immobilier. Elles sont plus élevées, en valeur absolue, pour les bureaux et au Royaume-Uni, que pour les logements et la zone euro. Cependant, dans tous les cas, elles sont toujours sensiblement inférieures à celles retenues par le régulateur prudentiel. Par ailleurs, nous montrons que les coefficients de corrélation immobilier/actifs financiers retenus par l’EIOPA sont systématiquement surestimés, quels que soient la méthodologie, la zone géographique et le type d’actif immobilier considérés.

Compte tenu des biais systématiques identifiés dans les estimations de VaRs et de coefficients de corrélation, l’étude en évalue les conséquences globales sur le SCR marché. Une simulation sur la base des nouvelles estimations engendre une réduction significative des besoins en capital (entre 10% et 20% en fonction de la part de l’immobilier dans le portefeuille). Cela confirme que les calibrations actuelles retenues par l’EIOPA constituent un réel frein au retour des assureurs sur le marché immobilier.

Cette étude est réalisée en partenariat avec le Ministère du Logement et de l’Habitat Durable. DGALN - DHUP - bureau des études économiques (FE5).

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Type : Position paper
Date : le 14/03/2017
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Pôle de recherche Analyse Financière et Comptabilité

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