Les dysfonctionnements du marché locatif privé et le rôle de la régulation

Stéphane Gregoir, Tristan-Pierre Maury : Par manque d’information, la relation locataire-bailleur est sensible à nombre d’erreurs d’appréciation des risques et des coûts supportés par les deux parties qui les amènent à prendre des décisions individuelles défavorables au bon fonctionnement du marché.

Author(s) :

Stephane Gregoir

Directeur, pôle de recherche en Economie, EDHEC Business SchoolDirecteur de la recherche, EDHEC Business School

Tristan-Pierre Maury

Directeur adjoint de recherche, pôle de recherche en Economie,EDHEC Business School

Presentation :

Les loyers peuvent ainsi être fixés à des niveaux trop élevés par les bailleurs pour se prémunir des possibles coûts à venir (impayés, frais judiciaires, dégradation,…) et entraîner de cette façon un risque d’impayés plus élevé, une mobilité plus rapide des locataires et au total des périodes de vacances plus longues et plus fréquentes. Nous montrons ainsi que sur Paris, fixer un loyer à un niveau substantiellement supérieur au prix du marché local pour un bien aux caractéristiques similaires ne permet pas en prenant en compte la mobilité accrue du locataire qu’il induit de garantir un rendement moyen plus élevé, mais augmente en sus la variabilité des revenus générés. De même, des logements peuvent être retirés du marché et demeurer vacants, l’anticipation des coûts éventuels dominant celles des gains. Cette perception biaisée des risques mène ainsi à des situations néfastes pour les deux parties : loyers affichés élevés et nombreux logements vacants. Cette situation résulte en partie du fait que ces risques sont hétérogènes, car ils dépendent de nombreux facteurs : localisation, caractéristiques physiques du logement, fonctionnement des tribunaux, etc., pour lesquels l’information disponible est inexistante ou très parcellaire. L’information à collecter et les actions à mettre en place pour réduire ces difficultés supposent une modification de l’action de l’Etat. Cette intervention de l’Etat est d’autant plus souhaitable qu’un bon fonctionnement du marché locatif contribue sensiblement au bon fonctionnement du marché de l’emploi. Une première action de l’Etat consisterait à développer un système d’observation des loyers convenablement doté et suffisamment détaillé pour permettre à chacun de prendre des décisions mieux assises et être à même de juger du caractère abusif ou non de certains loyers. Cette information doit prendre en compte que la relation locataire-bailleur change avec la durée de présence du locataire. Il est dans l’intérêt des deux parties d’avoir des relations équilibrées et stables : l’accès à une information détaillée sur le marché local peut y aider. Une seconde action complémentaire devrait traiter, dans un cadre transitoire, des conséquences de l’asymétrie d’information qui existe entre les parties au début de la relation bailleur-locataire lorsque l’incertitude est plus grande. Le menu d’incitations assurantielles à mettre en place pour augmenter l’offre locative devrait être modulé en fonction du bien et de sa localisation et dépendre de l’ancienneté du locataire pour être efficace et de coût limité. Le risque d’impayés est supérieur pour les studios et plus élevé dans les ZUS, mais décroît après 3 à 4 ans de présence dans le logement.
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(-1.00 B)
Type : Position paper
Date : le 10/03/2014
Extra information : Ce document constitue une synthèse de travaux scientifiques conduits au sein de l'EDHEC. Pour plus d'informations, nous vous prions de vous adresser à la direction de la recherche de l'EDHEC : research@drd.edhec.edu
Research Cluster : Economie

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